漏水滲水質(zhì)量堪憂 精裝房和開發(fā)商宣傳的完全不一樣？
作者：偵探調(diào)查
時間：2024-06-10 08:36
廚房和衛(wèi)生間的墻磚大面積空鼓，部分已經(jīng)脫落；墻面、頂面膩子不平且多處污損；空調(diào)開關面板安裝不正，踢腳線多處漏縫……前不久，四川成都的王女士滿心歡喜去收房，沒想到竟收到了這樣的精裝房。
“第一次買精裝房，沒想到是‘驚’裝房！”王女士大失所望。
不少購買精裝房的業(yè)主都有過和王女士類似的遭遇�！斗ㄖ稳請蟆酚浾呓詹稍L發(fā)現(xiàn)，因精裝房貨不對板、漏水滲水、甲醛超標等引發(fā)的消費投訴和訴訟層出不窮。當消費者試圖依法維權時，往往容易遭遇“踢皮球”，深陷維權困境。
根據(jù)《商品住宅裝修一次到位實施導則》，在交房屋鑰匙前，精裝房的所有功能空間的固定面須全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設備須全部安裝完成。
受訪專家認為，工期緊張、施工質(zhì)量監(jiān)督不到位等原因，導致一些精裝房存在各種各樣的質(zhì)量問題；須建立更加嚴格的監(jiān)管和懲罰制度，加大相關部門的執(zhí)法力度，嚴厲打擊開發(fā)商在建設過程中惡意違約、偷工減料等違法違規(guī)行為。同時，通過提高從業(yè)者素質(zhì)、加強行業(yè)自律與協(xié)作等，更好地保障購房者合法權益，推動整個行業(yè)健康發(fā)展。
商家虛報裝修標準
業(yè)主收房貨不對板
“精裝房不用花時間去裝修，省錢又省力”“購房贈送精裝修，每平方米5000元標準”……記者注意到，精裝交付成了不少樓盤的賣點，多地開發(fā)商打出類似廣告。
長期關注房地產(chǎn)領域的北京京本律師事務所主任連大有介紹，有些地方大力推廣精裝房主要是為了公共利益，即房屋毛坯交付后，業(yè)主在裝修過程中有可能造成對小區(qū)其他業(yè)主安寧權利的侵害，或者出現(xiàn)建筑施工安全、建筑垃圾污染環(huán)境等問題。
隨著精裝房交付在行業(yè)內(nèi)日漸盛行，多地近年來陸續(xù)出臺商品房精裝修標準，要求樣板間的裝修標準應與預售方案中所列的清單內(nèi)容保持一致�！渡唐贩夸N售管理辦法》也規(guī)定，未在合同中明確說明商品房的交付標準是否與樣板房一致的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。
然而記者在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，有些開發(fā)商為了吸引購房者，對外宣傳時會把精裝房的裝修標準夸大或是虛報裝修標準，不少業(yè)主收房后發(fā)現(xiàn)降標減配、貨不對板，實際收到的房屋和起初看到的樣板間大相徑庭。
浙江杭州的“90后”童女士就遇到了這樣的情況。兩年前購房時，開發(fā)商宣稱“房子屬于豪裝，可以拎包入住”，裝修標準是每平方米4000多元。想著收房后就能直接入住，省時省力，童女士果斷購買了一套120平方米的三居室。按上述標準，裝修費就有50萬元。
今年5月，童女士終于等來了屬于自己的新房，卻在收房時發(fā)現(xiàn)裝修風格、質(zhì)量標準等都與開發(fā)商此前宣傳的完全不一樣。比如房間整體裝修風格偏灰暗，客廳墻布顏色太深，顯得非常黑；衛(wèi)生間防水沒有做好，門框也未灌漿；部分家具品牌與原先宣傳的不符；陽臺有扇窗戶開關時不靈活……最終，她決定將精裝房“推倒重來”，重新裝修。
“拎包入住不僅是開發(fā)商對精裝房的宣傳，也是業(yè)主對精裝房的美好期待。然而，買精裝房變成了開盲盒，你都不知道打開的是驚喜還是驚嚇。”童女士感慨道。
廣東惠州的吳先生也頗有同感。兩年前，他看完精裝修樣板房后十分滿意，當場就付了定金。結果今年房屋交付時，實際的樣子與樣板房相去甚遠：房屋空間不夠敞亮，此前承諾的家具品牌變成了其他不知名品牌，有的柜子還發(fā)潮變形了。
權衡再三，吳先生決定將房子裝修部分拆除。他告訴記者，小區(qū)有不少鄰居都無奈地進行了重新裝修。
連大有也注意到，有些開發(fā)商在售賣精裝房的時候，一般會在樣板間旁公示精裝標準和實際交付標準，但對于產(chǎn)品型號卻模糊不說，有些會寫上“同檔次品牌”，還有部分開發(fā)商會在樣板間作出說明“請以實際交付為準”。
“這就容易出現(xiàn)樣板間里全是大品牌的高端產(chǎn)品，交付時卻變成同等品牌或同檔次品牌中低端款的情況。”連大有說，同一品牌，不同產(chǎn)品之間的差價非常大。一些開發(fā)商都有自己品牌的定制渠道，貨品編號在大眾購物平臺上根本無法查詢，自然沒辦法得知具體的價位。
偷工減料以次充好
甲醛超標墻面坑洼
連大有告訴記者，除了用材用料降標減配、虛假宣傳外，一些精裝房還存在質(zhì)量問題，比如漏水、墻體開裂、墻布鼓包、門窗破損等。
河北石家莊的劉先生此前購買了一套精裝房。收房前，他請來專業(yè)的驗房師驗房，結果發(fā)現(xiàn)房屋問題不少，比如全屋墻面均存在顆粒物、劃痕、破損、沙眼等，“墻面根本不能細看，從上到下全是坑坑洼洼”。此外，衣柜、衛(wèi)生間、陽臺、窗戶等都存在不同程度的問題。
江蘇南京汪女士的驗房結果更加令人糟心。驗房師撬開屋內(nèi)過道的地磚，磚下已有一小攤積水，墻面出現(xiàn)了大面積的陰濕痕跡，管道和防水都存在問題。
還有受訪業(yè)主反映，其剛收的精裝房存在甲醛超標等問題，“本來買精裝房就是圖個省心，結果遇到各種問題，反而更加煩心了”。
為何精裝房頻現(xiàn)各種問題？
廣東合拓律師事務所律師吳夢凱認為，一是部分開發(fā)商為了追求更高利潤，壓縮了裝修預算，導致裝修材料質(zhì)量下降，使用不符合標準的建材或者采用次品；二是缺乏嚴格的監(jiān)管和懲罰機制，開發(fā)商可以僥幸通過驗收，這就使得開發(fā)商沒有動力提高裝修質(zhì)量。
“房屋精裝修問題不同于房屋質(zhì)量問題，而是裝修過程中所使用的建筑材料存在問題，比如偷工減料、以次充好等。在一些地方，主管部門核發(fā)商品房交付許可證時，一般僅以毛坯商品房的交付標準為依據(jù)，只要毛坯房不存在問題，就具備法定的交房條件，精裝修的材料是否合格、是否符合入住使用的標準，并不屬于監(jiān)管范圍，這實際上降低了交付標準。”吳夢凱說。
在北京中凱(杭州)律師事務所律師陳強看來，精裝房問題頻發(fā)的關鍵是精裝修標準不明晰，讓不法開發(fā)商鉆了空子。
2019年1月1日起，我國首個以消費者需求為導向、對全裝修房裝修品質(zhì)和性能進行評價的團體標準《住宅全裝修評價標準》實施。“但該標準并非國家強制性標準，對開發(fā)商缺乏約束力。”陳強說。
他注意到，有的開發(fā)商還會利用精裝修的名頭，先變相提高備案價格，再進行減配交付，以此完成實際上的“漲價”，逃避政策監(jiān)管。而在購房合同中，開發(fā)商往往會模糊裝修細節(jié)，等交付時消費者發(fā)現(xiàn)問題，也難以拿出有力的證據(jù)進行維權。
明晰標準提高質(zhì)量
加大監(jiān)管懲罰力度
“從選房那一刻起，消費者就處于弱勢地位。”連大有說。
他解釋道，現(xiàn)實中，精裝房時常出現(xiàn)的水電排線混亂、軟裝偷工減料、材料不環(huán)保、細節(jié)不到位等問題，因為多涉及隱蔽工程，不僅不易察覺，還很難認定；漏水問題，究竟是房子建設問題還是裝修問題，責任比較難劃分；不同價格應該對應什么樣的裝修標準，實踐中也比較難認定。
“此外，很多消費者購買精裝房的一個重要參考是樣板房，但開發(fā)商銷售完商品房后，往往會拆除樣板房。如果后續(xù)消費者在收房時發(fā)現(xiàn)問題，要想舉證并不容易。”連大有說。
陳強還注意到，在購房合同中，開發(fā)商往往會模糊裝修細節(jié)，等交付時消費者發(fā)現(xiàn)問題，再來維權往往為時已晚。
吳夢凱也提出，這類消費維權往往需要專業(yè)的建筑裝修知識，而很多消費者并不具備這些知識。并且出現(xiàn)問題后，開發(fā)商、施工單位、物業(yè)公司三方因責任邊界不清，容易互相“踢皮球”，導致消費者維權難度變大。
那么，對于精裝房背后的各類問題，相關部門應該如何進行治理？
記者注意到，2019年，江蘇省高級人民法院民事審判第六庭印發(fā)《商品裝修房買賣合同裝修質(zhì)量糾紛案件審理指南》。江蘇南京也曾于2019年、2020年發(fā)布關于商品住房裝修方面的新政，規(guī)定開發(fā)商必須在銷售現(xiàn)場公示裝修標準和裝修評估價格，規(guī)定樣板間硬裝部分必須與交付一致，讓購房者“所見即所得”，明確全裝修、升級裝修標準等條款。
“與毛坯房不同，精裝修涉及的裝飾裝修標準或者配套家電標準，不同的精裝修樓盤有不同的合同約定，很難以一個驗收標準對所有樓盤進行驗收。”吳夢凱呼吁，出臺地方性精裝修房規(guī)定和地方標準，明確裝修質(zhì)量、細化各類裝修問題的賠償標準，為化解此類糾紛提供法律依據(jù)。
連大有建議，建立更加嚴格的監(jiān)管和懲罰制度，加大相關部門的巡查力度和執(zhí)法力度，嚴厲打擊開發(fā)商在成品住房開發(fā)建設過程中惡意違約、偷工減料等違法違規(guī)行為。
吳夢凱提醒消費者，在簽訂預售合同時，一定要有自我保護意識，在預售合同中應要求開發(fā)商詳細列出“精裝修清單”，寫明瓷磚、地板、電器開關、整體櫥柜等主要部分的材料、品牌等內(nèi)容，并約定賠償責任。
“為了提高精裝房的質(zhì)量，還需進一步提高從業(yè)者的素質(zhì)和技術水平，同時加強行業(yè)內(nèi)部的自律與協(xié)作，共同推動整個行業(yè)健康發(fā)展。”陳強說。